¿Que ocurre si mi arrendatario no me quiere pagar?, ¿qué puedo hacer ante el no pago?, ¿cómo puedo protegerme de un arrendatario negligente?, ¿Cómo hacer un buen contrato de arrendamiento? ¿Qué hago si mi arrendatario no quiere salir de la casa y no ha pagado el arriendo?. Estas son preguntas frecuentes que surgen a partir del >arrendamiento de inmuebles.
La norma especial que regula estas relaciones está contenida en la Ley 18.101, modificada por la 19.866, ambas sobre arrendamiento de predios urbanos.
Asesoría en la elaboración de contrato de arrendamiento
Es sumamente importante cuando usted pretende dar en arrendamiento un bien de gran cuantía realizar un contrato de arrendamiento escrito. Y no cualquier contrato, es fundamental hacer un buen contrato de arrendamiento que sea capaz de prevenir situaciones difíciles y protegerlo de eventualidades futuras.
Si bien el contrato de arrendamiento no requiere escrituración, la verdad es que esta se torna fundamental. Se recomienda que siempre se realice por escrito, ya que existe una sanción que se presume que la renta es la que declara el arrendatario en caso de no existir contrato escrito (Sin embargo, el arrendador puede desvirtuar esta presunción con comprobantes de pago o depósito realizados por el arrendatario que demuestren el monto realmente pactado).
Además de esto, existe una serie limitación a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que «Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial».
Demanda en juicios de arrendamiento
La demanda de arrendamiento se interpone ante el no pago de rentas, ante el término del plazo convenido en el contrato u ante el incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Lo más usual son las demandas que buscan poner término al contrato de arriendo por no pago de rentas. Justamente se denominan Demandas de termino de contrato de arrendamiento por no pago de rentas o juicio de reconvenciones. Se denomina de esta forma puesto que al momento de notificarse la demanda al arrendatario se le pide que pague las rentas adeudadas y las costas ocasionadas a propósito del juicio (primera reconvención) y asimismo se hace al momento de comenzar la audiencia (2ª reconvención).
Procedimiento del Juicio de arriendo
Presentada la demanda al tribunal , este dictará una resolución (unos 2 a 3 días despues de presentada), citando a las partes a un comparendo de conciliación, contestación y prueba para el quinto día hábil después de efectuada la notificación al arrendatario a una determinada hora.
Luego de esta resolución, el abogado de la parte demandante deberá concurrir ante un ministro de fe llamado receptor y que se encarga de realizar la notificación. Este retirará la causa del tribunal y realizará la notificación correspondiente al demandado (cobrando según la distancia y el tiempo que deba invertir).
Realizada la notificación el receptor devolverá la causa al tribunal y al quinto día de que se hubiere notificado, se lleva a cabo la audiencia. El plazo de 5 días se cuenta desde la notificación de la demanda, por ejemplo, te notificaron el lunes 6 de Junio del año 2011, debes contar 5 días hábiles (son hábiles todos los días de la semana salvo domingos y festivos) el comparendo debería realizarse el día sábado 11 de Junio, sin embargo es día sábado. ¿Podrá hacerse la audiencia el día sábado? Normalmente no, por lo general la resolución que cita a comparendo señala “si recayera en día sábado se realizará al día hábil siguiente”, es decir, se realizaría el día lunes 13 de Junio en la hora señalada en la resolución.
Llegado el día de la audiencia debes ser puntua, el tribunal llama a las partes a la hora exacta, de esta misma forma deben concurrir los testigos si los hay, puesto que si no están a la hora que se efectúa el llamado, no podrán ser interrogados durante el curso del comparendo (el llegué 5 minutos tarde no existe, si usted llegó tarde debe asumir las consecuencias que pueda acarrear). A esta audiencia deben concurrir las partes con sus abogados y con los medios de prueba. El demandado deberá llevar la contestación a la demanda.
Es así que el día del comparendo en la antesala del tribunal sale un funcionario judicial y llama a viva voz por tres veces a las partes, por el nombre que aparece en el expediente (por el nombre del demandante y del demandado). A modo de ejemplo: “Comparendo de conciliación contestación y prueba, en causa “Cristian con José”, don Cristian del Carmen y don José Toro”. Al efectuarse este llamado debes acercarte a funcionario a fin de que constate que a esa hora estabas en el tribunal, esto es importante porque muchas veces hay varios comparendos de esta clase y se van haciendo continuamente, por lo que si eres citado a las 12:00 am, no significa que a esa hora se realizará el comparendo (o puede que si).
Una vez que las partes fueron llamadas, ingresan al tribunal y ante el funcionario que hace las veces de actuario se llevará a efecto el comparendo.
El funcionario reconvendrá de pago por segunda vez al arrendatario, y si no paga en ese momento se seguirá el juicio, dándole la palabra al demandante para que ratifique su demanda. La ratificación de la demanda es una breve explicación oral de la demanda, solicitándose al tribunal que la acoja declarando terminado el contrato y en definitiva condene al arrendatario a pagar las rentas impagas y a desocupar el inmueble.
Luego se le da la palabra al demandado para que conteste la demanda que se interpuso de la misma forma que él demandante. La contestación de la demanda puede ser verbal o escrita, sin embargo siempre conviene que sea escrita a fin de que el tribunal cuente con todos los antecedentes al resolver el juicio en la sentencia.
Una vez que se ha contestado la demanda, el tribunal (representado por el actuario o funcionario judicial) les pregunta si existe alguna posibilidad de llegar a un acuerdo respecto al juicio, esto se denomina llamado a conciliación.
Si hay conciliación, el juicio termina una vez que se hayan pactado las condiciones del acuerdo, de lo cual queda constancia en un acta que debe ser firmado por la partes, el funcionario y el juez, adquiriendo el carácter de una sentencia definitiva.
Si por el contrario, no hay posibilidades de llegar a un acuerdo, el tribunal establecerá que hechos según la demanda y la contestación de ella, deben ser acreditados con las pruebas que ya hemos preparado con nuestro abogado o en forma personal. Esto recibe el nombre de auto de prueba, o resolución que recibe la causa a prueba.
Por lo general se comienza con los testigos, quienes son examinados por un receptor que deben contratar las partes que los presentan a declarar. ¿Cuánto cobra un receptor? Esto es variable, puede cobrar entre $15.000 y $50.000 por cada testigo que declara, dependiendo del lugar en que se tramite el juicio o la complejidad del mismo.
Luego pueden rendirse el resto de las pruebas que tengas, las que dependerán tu abogado, su estrategia y que parte eres, de este modo podrá ser el contrato de arrendamiento, modificaciones del mismo, recibos de dinero, gastos utilizados en la propiedad, cuentas de luz, agua, gas o gastos básicos, entre otros que recomiende.
Un vez que se ha rendido toda la prueba, termina el comparendo pudiendo las partes o sus abogados al tribunal que dicte sentencia. (normalmente ocurre que aún cuando todo debería en teoría realizarse en una audiencia, se suspende y se continúa en otra u otras, esto pues muchas veces se presentan testigos, se pide inspección del tribunal u otros medios de prueba que requieren mucho tiempo).
La sentencia puede ser favorable o desfavorable, en la medida que se haya acreditado las pretensiones de la demanda o bien las excepciones opuestas por el arrendatario demandado.
En caso de haber acreditado el incumplimiento en el pago de las rentas, el tribunal acogerá la demanda, declarando terminado el contrato y condenará al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y fijará una fecha para restituir la propiedad, condenando en costas a la parte vencida según el mérito de los antecedentes.
Con la sentencia termina el juicio, salvo que se haya interpuesto un recurso de apelación en contra de ella, sin perjuicio de continuar con los trámites de cumplimento de la sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupación forzada del inmueble ocupado por el arrendatario, lo que será objeto de otro artículo.